Tanda-tanda gelembung perumahan sedang terjadi

Harga rumah AS telah melihat ke ketinggian baru dan mereka terus naik, dan beberapa peneliti dan ekonom mengatakan mereka telah melihat tanda-tanda gelembung perumahan.

Harga rumah naik lebih cepat daripada yang ditunjukkan oleh kekuatan pasar dan menjadi “terlepas dari fundamental,” menurut a posting blog baru ditulis oleh para peneliti dan ekonom di Federal Reserve Bank of Dallas.

Sampai saat ini, kemungkinan gelembung tidak didukung secara luas. Tapi setelah melihat pasar perumahan di seluruh AS, peneliti Fed mengatakan bukti baru muncul.

“Bukti kami menunjukkan perilaku pasar perumahan AS yang tidak normal untuk pertama kalinya sejak booming awal 2000-an,” tulis para peneliti. “Alasan kekhawatiran jelas dalam indikator ekonomi tertentu … yang menunjukkan tanda-tanda bahwa harga rumah 2021 tampak tidak sesuai dengan fundamental.”

Banyak orang Amerika masih terluka oleh kecelakaan perumahan terakhir pada tahun 2007, yang dipicu oleh kredit murah dan standar pinjaman yang lemah yang mengakibatkan jutaan pemilik rumah berutang lebih banyak pada rumah mereka daripada nilainya.

Namun kali ini, para ekonom mengatakan mereka khawatir dengan skenario yang berbeda.

Hanya karena harga rumah naik secara liar tidak selalu berarti perumahan berada dalam gelembung. Dan ada banyak alasan mengapa harga rumah terus meningkat selama dekade terakhir dan melonjak lebih signifikan dalam dua tahun terakhir, termasuk ketidakseimbangan penawaran dan permintaan di pasar, kenaikan biaya tenaga kerja dan konstruksi, dan seberapa tinggi atau rendah tingkat suku bunga. adalah untuk hipotek, para peneliti menunjukkan.

Tapi mereka mengatakan harga mungkin ke titik yang mereka sebut “exerance”, di mana harga menjadi naik tidak sinkron dengan fundamental ekonomi yang menopang pasar.

Salah satu alasan yang mungkin, mereka menyarankan, adalah bahwa pembeli mungkin percaya harga akan terus naik dan takut mereka akan kehilangan harga rumah yang lebih rendah sekarang dan terjebak membayar lebih banyak nanti.

Efek takut kehilangan, atau FOMO, dapat menaikkan harga dan meningkatkan ekspektasi harga yang lebih tinggi di masa depan. Itu bisa menciptakan ramalan yang terpenuhi dengan sendirinya, kata para peneliti, di mana pertumbuhan harga bisa menjadi eksponensial.

Konsekuensi dari kegembiraan pasar perumahan dapat mencakup rumah yang terlalu mahal, investasi berdasarkan ekspektasi pengembalian yang terdistorsi dan berkurangnya pertumbuhan ekonomi dan lapangan kerja.

Siklus tersebut terputus ketika pembuat kebijakan melakukan intervensi, mendorong investor untuk menjadi spekulatif dan menyebabkan aliran uang ke perumahan mengering. Ini dapat menyebabkan koreksi perumahan atau bahkan mungkin gagal, menurut posting blog.

Para peneliti merekomendasikan pembuat kebijakan dan pelaku pasar untuk mengamati pasar lokal dengan cermat untuk lonjakan harga agar dapat merespons dengan lebih baik, “sebelum ketidakselarasan menjadi begitu parah sehingga koreksi berikutnya menghasilkan pergolakan ekonomi.”

Pembuatan bir gelembung

Perilaku pembeli dan penjual rumah selama dua tahun terakhir sama sekali tidak normal, para peneliti menunjukkan. Harga berada pada rekor tertinggi dan terus bergerak lebih tinggi karena telah terjadi rekor rendah persediaan. Namun, pembeli rumah tetap membeli. Suku bunga turun ke rekor terendah selama pandemi, tetapi itu tidak saja menjelaskan hiruk-pikuk pasar perumahan, tulis mereka.

Faktor-faktor lain telah berperan dalam mendorong pasar ke wilayah gelembung, tulis para peneliti Fed, termasuk program stimulus terkait pandemi dan gangguan rantai pasokan terkait COVID-19 dan respons kebijakan terkait. Para peneliti secara khusus menyoroti peran investor, yang secara agresif membeli rumah.

Investor sekarang membeli 33% rumah di AS, yang merupakan 5% lebih besar dari rata-rata selama dekade terakhir, menurut John Burns Real Estate Consulting. Bisnis ibuying – di mana sebuah perusahaan membeli rumah secara tunai untuk sedikit memperbaikinya dan menjualnya kembali – hanya 1,7% dari pasar perumahan nasional pada kuartal terakhir tahun 2021, menurut Zillow. Namun di beberapa kota, proporsi rumah yang menjadi ibuyers mencapai 11%.

Para peneliti menemukan bahwa ketika harga naik, tanda-tanda kegembiraan telah muncul. Pasar perumahan AS telah menunjukkan tanda-tanda kegembiraan selama lebih dari lima kuartal hingga kuartal ketiga 2021, menurut mereka.

Peneliti Fed juga melihat hubungan antara harga rumah dan sewa. Mereka menemukan bahwa sejak tahun 2020, rasio harga rumah terhadap sewa dengan cepat meroket melampaui apa yang dapat dijelaskan oleh fundamental pasar dan mulai menunjukkan tanda-tanda kegembiraan pada tahun 2021.

Indikator lain yang diteliti para peneliti adalah rasio harga rumah terhadap pendapatan yang dapat dibelanjakan, yang terkait erat dengan keterjangkauan. Rasio harga rumah terhadap pendapatan ini meningkat dengan cepat, tetapi belum menggembirakan, kata para peneliti.

Lapisan perak

Banyak yang dipelajari dari kecelakaan perumahan terakhir, yang telah menyebabkan deteksi dini dan indikator peringatan gelembung perumahan yang lebih baik, tulis para peneliti. Jika ini menyangkut tren, bank, pembuat kebijakan dan regulator harus lebih siap untuk bereaksi dengan cepat untuk menghindari konsekuensi negatif yang paling parah dari koreksi.

Selain itu, tulis mereka, tidak ada alasan untuk mengharapkan koreksi yang dihasilkan yang akan berdampak pada pemilik rumah atau ekonomi secara signifikan seperti kehancuran perumahan terakhir. Orang Amerika umumnya dalam kondisi keuangan yang lebih baik, pemilik rumah memiliki posisi ekuitas yang lebih kuat dan pinjaman berlebihan tidak merajalela seperti pada pertengahan 2000-an.