Mendinginkan pasar perumahan hanya akan menyebabkan lebih banyak disfungsi

Pasar pembiayaan kembali menawarkan sekilas tentang apa yang akan datang. Ketika tingkat hipotek rendah, seperti dari tahun 2020 hingga awal 2022, pembiayaan kembali meningkat karena pemilik rumah memanfaatkan suku bunga yang lebih rendah untuk mengamankan pembayaran bulanan yang lebih kecil dan mengambil uang tunai dari rumah mereka. Proses ini menghasilkan aktivitas ekonomi dan pekerjaan bagi orang-orang yang membantu transaksi — petugas pinjaman, penilai, pengacara penutupan — bahkan perusahaan perangkat lunak seperti DocuSign, seperti yang dapat dibuktikan oleh siapa saja yang telah membiayai kembali selama dua tahun terakhir.

Tetapi dengan tingkat hipotek yang melonjak pada 6%, pembiayaan kembali terhenti, turun lebih dari 80% dari puncak pandemi, dan sekarang pada level terendah dalam lebih dari dua dekade.

Hal ini menyebabkan PHK di perusahaan yang beroperasi di sektor hipotek, seperti pemberi pinjaman hipotek, karena tidak ada cukup pekerjaan yang harus dilakukan.

Sayangnya, PHK menyebar lebih dalam ke industri perumahan. Pialang real estat Kompas mengatakan pada hari Selasa bahwa mereka akan memberhentikan 10% stafnya, diikuti oleh pialang lain, Redfin, dan mengumumkan PHK juga.

Ada banyak kelas untuk pasar baru ini. Tingkat hipotek di bawah 3% tidak masuk akal dalam lingkungan inflasi dan pertumbuhan yang telah kita lihat selama setahun terakhir, dan kemungkinan kita tidak akan melihat tingkat yang rendah lagi. Jadi, jika bisnis perumahan dan pembiayaan kembali membutuhkan tarif kurang dari 3% untuk dapat bertahan, tidak apa-apa jika pekerjaan itu menghilang.

Selain itu, memang benar bahwa inflasi sangat tinggi dan memerlukan respons kebijakan, dan pasar perumahan menjadi sangat panas, dengan harga rumah dan tingkat hipotek bergabung untuk menciptakan tantangan keterjangkauan yang parah. Jadi masuk akal untuk menaikkan suku bunga hipotek untuk membantu mendinginkan inflasi dan pasar perumahan.

Kekhawatiran muncul ketika kita menyadari bahwa ada gelombang puluhan juta milenial yang ingin membeli rumah selama dekade berikutnya. Pasar perumahan perlu membangun lebih banyak rumah untuk memenuhi permintaan ini. Jika kita benar-benar membatasi kegiatan ekonomi sampai pada titik yang menyebabkan hilangnya pekerjaan, itu akan membuat mesin sulit untuk berjalan kembali setelah inflasi terkendali.

Petugas pinjaman yang diberhentikan mungkin mendapatkan pekerjaan baru di bank atau industri lain, dan bahkan jika tingkat hipotek turun menjadi 4% pada tahun 2023, pemberi pinjaman akan membutuhkan waktu untuk meningkatkan tingkat staf untuk memenuhi permintaan. Ini akan menjaga suku bunga hipotek lebih tinggi daripada yang seharusnya, menghambat dorongan pasar perumahan yang mungkin akan didukung oleh para pembuat kebijakan setelah inflasi dijinakkan.

Hal yang sama berlaku untuk bagian lain dari industri yang menilai tingkat pekerjaan saat ini dalam menghadapi penurunan permintaan. Kita telah melihat berapa banyak barang yang harus dimiliki untuk membangun rumah – kayu, cat, jendela, pintu garasi, perangkat keras, dll. Ini tidak sama dengan tenaga kerja yang dibutuhkan untuk membangun dan menyelesaikan transaksi antara pembeli dan penjual.

Saat ini, inflasi bisa dibilang menjadi prioritas ekonomi pertama, kedua, dan ketiga Gedung Putih, Kongres, Federal Reserve, dan masyarakat umum. Jika aktivitas pasar perumahan musim panas 2022 adalah korban di sepanjang jalan, biarlah. Tetapi sementara tingkat hipotek yang lebih tinggi dan pembelian panik yang lebih sedikit dapat membantu kelancaran ketidakseimbangan dalam jangka pendek, mereka tidak melakukan apa pun untuk mengatasi kebutuhan jangka panjang akan lebih banyak rumah. Artinya, pendinginan di pasar saat ini kemungkinan akan memperburuk keadaan di masa depan.

Lebih dari Opini Bloomberg:

Selamat datang di “Hati-hati – apa yang Anda inginkan – untuk ekonomi”: Conor Sen

The Fed tidak punya pilihan selain membiarkan kemarahan ini: John Others

Waspadalah terhadap pasar beruang yang lebih dari sekadar anak: kuk Caesar

Kolom ini tidak serta merta mencerminkan pendapat staf redaksi atau Bloomberg LP dan pemiliknya.

Connor Senn adalah kolumnis untuk Bloomberg Opinion. Dia adalah pendiri Peachtree Creek Investments dan mungkin memiliki suara di bidang yang dia tulis.

Lebih banyak cerita seperti ini tersedia di bloomberg.com/opinion